為破解個別舊改項目業(yè)主“漫天要價”或不簽約導致項目“難產(chǎn)”，深圳將在全國率先對城市更新立法，不僅擬定法定最低補償標準，還擬規(guī)定當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以對個別未簽約業(yè)主的房屋實施征收。7月21日，備受坊間關(guān)注的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）首次公開征求社會意見。

　　原地產(chǎn)權(quán)置換最低按套內(nèi)面積1∶1補償

　　由于較早出現(xiàn)土地供應緊張問題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市，自2004年起已陸續(xù)出臺多個規(guī)章及配套政策等，在全省乃至全國均產(chǎn)生了較大影響。但隨著城市更新的深入推進，僅依靠現(xiàn)有政策規(guī)定難以全盤破解深層障礙，因而將城市更新立法列入計劃。

　　為合理引導市場預期，《征求意見稿》擬規(guī)定城市更新搬遷安置補償采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇，但首次明確了法定最低補償標準：

　　舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進行補償；產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房價。采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價值原則進行折算。采用貨幣補償?shù)模泿叛a償標準按照深圳房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，則按照套內(nèi)面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進行補償。

　　而歷史違建以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷補償標準按照深圳房屋征收相關(guān)規(guī)定確定；對于房屋征收沒有規(guī)定的其他情形，搬遷補償標準由市場主體與權(quán)利主體自行協(xié)商確定。

　　個別未簽約房屋或被政府個別征收

　　由于實踐中，無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協(xié)議的問題。經(jīng)反復研究論證，《征求意見稿》提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。

　　深圳市人大常委會法工委解釋稱，城市更新改造是城市規(guī)劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進一步完善城市功能，優(yōu)化片區(qū)以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境。同時，深圳的城市更新方案均有配建學校、醫(yī)院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。

　　“如果一個小區(qū)95%的人同意城市更新，就已經(jīng)構(gòu)成公共利益，剩下5%的人始終不簽實際上阻礙了公共利益，因此實施征收是與基礎(chǔ)法理契合的?！北本┑潞悖ㄉ钲冢┞蓭熓聞?wù)所律師賴軼峰說。

　　同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，《征求意見稿》擬明確，政府實施個別征收的，按套內(nèi)面積1：1置換或進行貨幣補償確定征收標準。物業(yè)權(quán)利人對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

　　開發(fā)商擅自進小區(qū)征集舊改意愿 最高罰300萬元

　　為避免出現(xiàn)開發(fā)商為討好業(yè)主，無序競爭，甚至與業(yè)委會產(chǎn)生利益勾聯(lián)的亂象，《征求意見稿》提出，重點城市更新單元計劃由區(qū)城市更新部門申報，舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處負責申報。

　　街道辦事處將組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等，其他單位和個人擅自在舊住宅區(qū)做這些城市更新單元計劃申報前期工作，將被責令限期改正；逾期不改正的，處200萬元以上300萬元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

　　而合法舊住宅區(qū)城市更新項目獲批后，可以采用業(yè)主票決等公開、公平方式確定市場主體。選定的市場主體必須符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項目定位相適應，并具有良好的社會信用。

　　此外，《征求意見稿》特別強調(diào)，有關(guān)單位和個人在開展城市更新中，有欺詐、脅迫、侵害個人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，禁止五年內(nèi)參與城市更新活動，并納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。