《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（下稱《管理辦法》）已于3月1日起正式施行。廣東省是全國最早的“三舊”改造試點省份之一，《管理辦法》是全國首部“三舊”改造省級政府規(guī)章。3月2日，廣東舉行新聞發(fā)布會對《管理辦法》進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　會上透露，截至2020年12月底，全省共實施改造面積92.60萬畝，全省累計投入改造資金1.95萬億元，其中社會投資占改造總投資額的87.2%。接下來，廣東將切實加大對“工業(yè)改工業(yè)”項目的支持力度，并把村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造作為未來“三舊”改造的重點。

　　“工業(yè)改工業(yè)”項目支持力度加大

　　在“三舊”改造管理辦法出臺之前，廣東就已出臺了一系列“三舊”改造政策，逐步完善規(guī)劃管控、市場配置、權(quán)利保護(hù)、收益分配等配套管理政策。各地也結(jié)合實際出臺了具體實施細(xì)則，形成了廣東特色的地方性政策體系。

　　在會上，省自然資源廳一級巡視員張英奇介紹，廣東“三舊”改造盤活了低效用地，優(yōu)化了土地資源配置，有力助推了高質(zhì)量發(fā)展。2008年至2020年底，全省共實施改造面積92.60萬畝，完成改造面積56.12萬畝，節(jié)約土地22.77萬畝。全省累計投入改造資金1.95萬億元，約占同期固定資產(chǎn)投資比例5%；其中社會投資1.70萬億元，占改造總投資額的87.2%。全省通過改造共完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目4607個，占改造項目總數(shù)的55.9%，投資超億元項目1424個，為新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)騰出了用地空間。通過改造提供城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性社會項目及公共綠地等用地11萬畝，有力推進(jìn)了宜居城鄉(xiāng)建設(shè)。

　　張英奇也指出，盡管廣東“三舊”改造取得了明顯成效，但也存在著短板問題。目前廣東省已完成的改造項目以市場收益高的“工業(yè)改居住”“工業(yè)改商業(yè)”居多，而成本高、回報慢的“工業(yè)改工業(yè)”（即通過存量低效利用工業(yè)用地的再開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級）項目往往難以推動。

　　針對這些問題，未來廣東將繼續(xù)有針對性地完善相關(guān)政策措施，強化考核激勵，進(jìn)一步調(diào)動地方政府和市場主體的積極性，加大對“工業(yè)改工業(yè)”項目的支持力度，優(yōu)化改造項目結(jié)構(gòu)比例，大力實施村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)，爭取國家支持開展大灣區(qū)存量工業(yè)用地盤活利用試點，加快盤活利用低效產(chǎn)業(yè)用地，支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升“三舊”改造綜合效益。

　　政府引導(dǎo)、市場運作 讓社會共享改造成果

　　“這是一項全新的探索實踐，沒有先例可循?！笔∽匀毁Y源廳自然資源開發(fā)利用處處長熊進(jìn)軍說，《管理辦法》提出的“政府引導(dǎo)、市場運作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享”原則，是對十余年來廣東“三舊”改造工作所取得經(jīng)驗的總結(jié)。

　　熊進(jìn)軍指出，一方面，廣東省“三舊”改造工作堅持政府引導(dǎo)、市場運作。“三舊”用地通常都有明確的使用者，在進(jìn)行改造時必須充分考慮其利益訴求。針對這一特點，廣東從規(guī)劃管理、用地報批、收益分配、項目監(jiān)管等方面完善制度設(shè)計，在按市場化運作的同時，政府加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

　　另一方面，針對“三舊”改造往往涉及不同歷史情形、不同利益主體、不同改造目標(biāo)等情況，廣東提出了多種改造類型。對于無合法用地手續(xù)的歷史用地，按照“尊重歷史”的原則，允許其按照“三舊”改造政策規(guī)定落實處理（處罰）并完善有關(guān)用地手續(xù)后，以實際用地人作為改造主體，推動歷史遺留問題妥善解決。

　　“三舊”改造在推進(jìn)中還從規(guī)劃、用地、財政、稅收、司法等方面綜合施策，形成工作合力，調(diào)動各方主體積極參與，統(tǒng)籌兼顧公共利益和市場利益，讓社會各方共享改造成果。

　　針對以往面臨的征地拆遷問題，《管理辦法》第三十五條提出了“責(zé)令交出土地”的解決思路。熊進(jìn)軍介紹，這條規(guī)定充分運用了國家關(guān)于土地征收的法律規(guī)定來解決“三舊”改造征拆矛盾糾紛。他強調(diào)，各地在實施時還需要完善操作細(xì)則，充分保障被征拆對象的合法權(quán)益，切實保障其申請復(fù)議和提起訴訟的權(quán)利。

　　與民法典及現(xiàn)有舊改政策有效銜接

　　《管理辦法》作為全國首部關(guān)于低效用地再開發(fā)方面的立法，凸顯了廣東特色、廣東經(jīng)驗。

　　省司法廳立法二處四級調(diào)研員李芳介紹，《管理辦法》以《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等多部法律法規(guī)為依據(jù)。在立法過程中又恰逢《民法典》出臺，因此也與《民法典》作了有效銜接。

　　在立法過程中，《管理辦法》統(tǒng)一明確了全省“三舊”改造的基本概念、改造類型、規(guī)劃管理、用地管理等內(nèi)容，也在補償安置、收益分配等方面為地市預(yù)留了細(xì)化的空間。

　　“原有政策基本都可以繼續(xù)實施。”省自然資源廳政策法規(guī)處處長方吉新介紹，在起草《管理辦法》時充分考慮了與過往舊改政策的銜接問題。

　　其中，原有政策文件中較為成熟的政策舉措多數(shù)已經(jīng)納入《管理辦法》，可以繼續(xù)實施。而對于一些實施時間不長、較有創(chuàng)新性和突破性的政策措施暫不予納入《管理辦法》，但各地可繼續(xù)執(zhí)行相關(guān)政策。

　　比如，對于粵府〔2019〕71號文中提出的集體和國有建設(shè)用地混合改造、土地置換后連片改造等，目前各地仍在實踐探索過程中，尚未取得比較成熟的制度經(jīng)驗，因此暫未納入《管理辦法》，但各地仍可依據(jù)相關(guān)政策文件開展實踐探索。